Votre revenu autonome vous semble-t-il être un obstacle pour obtenir une hypothèque?
Dans bien des cas, le problème n’est pas votre revenu. C’est la façon dont il est présenté et le prêteur à qui votre dossier est adressé.
Lorsque j’analyse votre financement, je cherche à comprendre comment votre revenu est gagné, comment il évolue et quelle partie peut être retenue par le prêteur. Mon rôle est ensuite de traduire cette réalité dans une demande claire et bien documentée.
Un revenu autonome n’est pas un revenu impossible à financer. C’est un revenu qui doit être lu autrement.
POURQUOI LE REVENU AUTONOME DEMANDE UNE ANALYSE DIFFÉRENTE
Un salarié reçoit généralement un revenu régulier. Pour une personne autonome, les revenus peuvent varier selon les contrats, les saisons, les clients ou la croissance de l’entreprise.
Une partie des revenus peut aussi servir à payer des dépenses d’entreprise. Ces dépenses sont parfois nécessaires au fonctionnement de l’entreprise, mais elles réduisent le revenu fiscal qui apparaît dans vos déclarations.
Votre situation peut également dépendre de la structure de votre entreprise. Vous pouvez exploiter notamment :
- Une entreprise individuelle
- Une société de personnes
- Une société incorporée
Votre rémunération peut aussi prendre différentes formes :
- Revenu d’entreprise
- Salaire
- Dividendes
- Revenus de contrats
- Revenus provenant de plusieurs activités
Les déclarations fiscales ne reflètent donc pas toujours toute votre capacité réelle de payer. Elles demeurent importantes, mais elles ne racontent pas nécessairement toute l’histoire.
Lorsque j’analyse votre dossier, je veux démontrer deux éléments :
- La stabilité de votre revenu
- La capacité de maintenir ce revenu dans le temps
Le prêteur ne regarde pas seulement un chiffre. Il cherche à comprendre votre situation financière dans son ensemble.
LES DOCUMENTS DEMANDÉS HABITUELLEMENT
La documentation varie selon votre structure, votre historique et le programme visé. Voici les documents qui peuvent être demandés :
- Avis de cotisation et déclarations de revenus des années requises selon le programme, incluant les annexes d’entreprise s’il y a lieu
- T4A ou autres feuillets pertinents
- États financiers ou relevés de l’entreprise
- Preuve d’immatriculation ou de constitution
- Relevés bancaires d’affaires
- Relevés bancaires personnels
- Documents confirmant la provenance de la mise de fonds
- Liste des dettes personnelles et d’affaires
Une partie de ces documents n’est pas exigée dans tous les dossiers. Ce que je prépare dépend de votre structure, de l’ancienneté de votre entreprise et du programme de financement recherché. Les deux dernières années sont souvent utilisées, mais les exigences peuvent varier.
L’objectif n’est pas de vous demander des documents inutilement. L’objectif est de présenter les bons documents pour démontrer la solidité de votre situation.
COMMENT LE REVENU EST ÉVALUÉ
L’analyse du revenu autonome peut prendre différentes formes.
Le prêteur peut notamment examiner :
- La moyenne des revenus sur les années requises selon le programme
- Le revenu retenu selon le programme choisi
- La différence entre le revenu fiscal déclaré et le revenu pouvant être reconnu selon les règles du programme
- La stabilité et la tendance des revenus
- Les dividendes reçus
- Les revenus provenant de contrats récurrents
- Les dépenses d’entreprise déduites dans vos déclarations
Le revenu fiscal est souvent le point de départ. Toutefois, certaines dépenses d’entreprise peuvent faire baisser le revenu déclaré même si l’entreprise fonctionne bien.
Selon le programme et la structure de l'entreprise, certaines dépenses admissibles peuvent parfois être rajoutées au revenu utilisé pour la qualification.
C’est une situation que je vois régulièrement. Une entreprise peut avoir de bons revenus, une clientèle stable et une trésorerie saine, tout en affichant un revenu fiscal plus bas. Ce revenu fiscal peut alors limiter le montant emprunté, même si la réalité financière de l’entreprise est plus favorable.
Mon rôle consiste à repérer cette différence et à présenter le dossier de manière cohérente. Il existe parfois des stratégies pour mieux faire comprendre la situation au prêteur approprié.
Je ne donne pas de formule générale, car chaque dossier doit être analysé selon ses propres documents et caractéristiques.
CE QUE JE VÉRIFIE DANS VOTRE DOSSIER
Lorsque je prépare votre demande, j’analyse notamment :
- La structure juridique de votre entreprise
- L’ancienneté et l’historique de l’entreprise
- La stabilité et la tendance du revenu
- La part du revenu qui pourrait être retenue
- Les dépenses d’entreprise qui réduisent le revenu fiscal
- Les dettes personnelles et d’affaires
- La provenance de la mise de fonds
- La qualité et la disponibilité de la documentation
- La cohérence entre les revenus déclarés, les dépôts et l’activité de l’entreprise
Cette vérification me permet de déterminer comment présenter votre revenu et quelles options sont les plus réalistes.
Je travaille avec plus de 20 institutions financières. Un dossier qui ne correspond pas aux critères d’une institution n’est pas nécessairement un mauvais dossier. Il peut simplement avoir besoin d’un autre angle d’analyse ou d’un prêteur mieux adapté.
L’IMPORTANCE DE L’ANCIENNETÉ
L’historique de votre entreprise influence la façon dont votre revenu peut être analysé.
Les exigences peuvent varier selon :
- Le nombre d’années d’activité
- La continuité de votre travail dans le même secteur
- La disponibilité de vos déclarations fiscales
- La stabilité de vos contrats ou de votre clientèle
- La structure de votre entreprise
- La qualité de vos relevés et de vos états financiers
Une entreprise plus récente peut donc demander une préparation différente. Dans certains cas, il faut orienter le dossier vers un programme qui tient mieux compte de votre parcours professionnel et de vos revenus actuels.
La documentation disponible devient alors particulièrement importante. Chaque pièce doit contribuer à démontrer que votre activité est réelle, organisée et viable.
TROIS EXEMPLES PRATIQUES
Les exemples suivants sont fictifs. Ils représentent des situations que je vois dans ma pratique, sans correspondre à de vrais dossiers clients.
1. Un revenu fiscal réduit par les déductions
Un travailleur autonome déclare un revenu fiscal relativement bas parce qu’il déduit plusieurs dépenses nécessaires à son entreprise.
À première vue, le revenu déclaré semble limité. En regardant les documents, je peux toutefois mieux comprendre les dépenses, les dépôts et la continuité de l’activité, puis déterminer ce qui peut être reconnu selon les critères du prêteur ou du programme.
La stratégie consiste alors à présenter le dossier avec les pièces pertinentes, plutôt qu’à regarder uniquement la ligne du revenu fiscal.
2. Une partie du revenu vient de contrats récurrents
Une professionnelle reçoit une partie de ses revenus par des contrats renouvelés régulièrement.
Son revenu varie d’un mois à l’autre, mais les contrats démontrent une certaine continuité. Les relevés bancaires et les documents d’affaires permettent de mieux illustrer cette réalité.
Dans ce type de dossier, la régularité des mandats peut être aussi importante que le montant déclaré.
3. Un travailleur autonome nouvellement établi
Un travailleur autonome vient de s'établir dans son domaine. Il possède une expérience pertinente, mais son historique dans sa nouvelle structure est plus court.
La préparation du dossier doit alors expliquer son parcours, ses revenus attendus, ses contrats et la continuité de son activité.
Une présentation complète permet au prêteur d'évaluer le dossier selon un programme adapté à sa situation. Le point de départ n'est pas uniquement l'ancienneté de l'entreprise. C'est aussi la qualité de l'ensemble des preuves disponibles.
CE QU’IL NE FAUT PAS FAIRE
Certaines erreurs compliquent inutilement l’analyse.
Évitez de :
- Attendre la dernière minute avant de préparer votre dossier
- Négliger vos avis de cotisation et vos déclarations
- Arriver sans relevés bancaires ou documents d’entreprise
- Penser qu’un refus dans votre banque est un refus définitif
- Gonfler vos revenus ou présenter des chiffres qui ne peuvent pas être justifiés
- Négliger vos dettes d’affaires
- Mélanger les dépenses personnelles et professionnelles sans explication claire
Une demande bien préparée vous donne plus de temps pour corriger les éléments manquants et comparer les options.
POUR ALLER PLUS LOIN
Votre revenu autonome doit être analysé dans le contexte de votre projet.
Je ne détaille pas ici le calcul de votre capacité d’emprunt. Un article consacré à cette question est prévu prochainement.
Si votre question concerne le taux fixe ou le taux variable, consultez mon article Taux fixe ou taux variable : lequel est vraiment le meilleur choix en 2026?.
LES POINTS À RETENIR
- Un revenu autonome n’est pas automatiquement plus difficile à financer.
- Le revenu doit être compris et présenté correctement.
- Les déductions d’entreprise peuvent réduire le revenu fiscal reconnu.
- Les contrats récurrents et les dividendes peuvent contribuer à l’analyse, selon les critères applicables.
- L’ancienneté et la documentation influencent les options disponibles.
- Un refus d’une institution ne signifie pas que toutes les options sont refusées.
- Une bonne stratégie commence avant la recherche de propriété.
Votre revenu autonome demande une analyse adaptée, pas une lecture standard.
Pour découvrir mes solutions hypothécaires, consultez la page Solutions hypothécaires.
PRÉPARONS VOTRE DOSSIER
Je suis Bianca Beaulne Massé, courtier hypothécaire.
Lorsque j’analyse votre financement, je cherche à comprendre votre réalité professionnelle et à la présenter de façon claire au bon prêteur. Vous méritez une stratégie adaptée à votre entreprise, à vos revenus et à vos projets.
Vous pouvez me joindre au 514-627-0396 ou à l'adresse biancabmasse@xperto.ca.
Votre entreprise est-elle récente? Vos déductions réduisent-elles fortement votre revenu fiscal? Avez-vous des contrats récurrents qui ne sont pas encore bien présentés dans votre dossier?