La plupart des premiers acheteurs commencent par visiter des propriétés.
C’est compréhensible. On ouvre les applications immobilières, on regarde les photos et on imagine déjà sa prochaine adresse.
Mais les décisions les plus importantes se prennent avant la première visite.
Lorsque j’analyse votre financement, je cherche d’abord à déterminer ce qui est réellement possible. Votre mise de fonds, vos revenus, vos dettes, votre crédit et le type de propriété visé influencent directement votre budget.
Mon rôle de courtier hypothécaire est de transformer votre projet en stratégie claire. Je travaille avec plus de 20 institutions financières afin de comparer les produits, les critères et les structures qui correspondent à votre situation.
Un dossier qui ne cadre pas avec une institution n’est pas nécessairement un mauvais dossier. Il faut parfois simplement trouver le prêteur, le produit et la structure appropriés.
LA PRÉAPPROBATION : PLUS QU’UN CALCUL
Une préqualification donne souvent une estimation rapide de votre capacité d’emprunt.
C’est utile pour obtenir un premier repère. Ce n’est pas une analyse complète.
Une préapprobation va plus loin. Je vérifie vos documents, vos revenus, votre mise de fonds, vos dettes et votre crédit afin de voir ce qui est réellement possible.
Elle peut vous aider à clarifier :
- Le budget qui correspond à votre réalité
- Le montant de financement envisageable
- Les documents encore nécessaires
- Les éléments à corriger avant de faire une offre
Elle ne garantit pas l’approbation finale d’une propriété. Le bâtiment et les conditions de la transaction devront encore être analysés.
Surtout, une préapprobation ne vous oblige pas à acheter au montant maximal. Dans ma pratique, je préfère toujours distinguer le maximum théorique du paiement réellement confortable pour vous.
LA MISE DE FONDS : SA SOURCE CHANGE L’ANALYSE
Pour une propriété admissible à un prêt hypothécaire assuré, la valeur doit être inférieure à 1,5 M$.
Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, une assurance prêt hypothécaire est généralement requise. Les assureurs comprennent notamment la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. Cette assurance représente un coût additionnel à prévoir. La prime peut généralement être ajoutée au prêt, mais au Québec, la taxe applicable sur cette prime doit être payée dans les liquidités de la transaction.
Voici les règles minimales à retenir :
- 5 % sur les premiers 500 000 $
- 10 % sur la portion du prix d’achat qui dépasse 500 000 $, pour une propriété de moins de 1,5 M$
- À partir de 1,5 M$, le financement assuré avec moins de 20 % de mise de fonds n’est pas admissible
Certains premiers acheteurs admissibles peuvent aussi avoir accès à un amortissement pouvant aller jusqu’à 30 ans avec un prêt assuré. Le paiement mensuel peut alors être plus bas, mais le coût total des intérêts augmente généralement.
Un prêteur ne regarde pas seulement le montant disponible. Il vérifie aussi sa provenance.
DON FAMILIAL
Un don familial non remboursable peut généralement être accepté comme source de mise de fonds. Le prêteur demande habituellement :
- Une lettre de don signée
- La confirmation que le montant ne sera pas remboursé
- La relation entre le donateur et l’acheteur
- Une preuve du transfert des fonds
- Les relevés bancaires requis
Un don véritablement non remboursable n’ajoute pas de paiement mensuel à votre dossier. Sa présentation doit toutefois être claire et documentée.
MISE DE FONDS EMPRUNTÉE
Une mise de fonds partiellement empruntée demande une analyse plus précise.
Le paiement du prêt personnel, de la marge de crédit ou d’un autre emprunt doit généralement être ajouté à vos obligations mensuelles. Cela peut réduire votre capacité d’emprunt.
Certains prêteurs acceptent des fonds empruntés contre des actifs démontrés. D’autres imposent des conditions plus strictes. Une mise de fonds empruntée n’est donc jamais une solution automatique.
Lorsque je prépare votre demande, je calcule l’effet réel du nouvel emprunt sur vos ratios avant de vous orienter vers une propriété.
EXEMPLE PRATIQUE : UN DON FAMILIAL
Dans un scénario fictif que je vois régulièrement, un couple possède 25 000 $ d’épargne et reçoit un don familial de 20 000 $.
Le financement n’est pas présenté comme une simple somme globale. Je documente chaque source, je vérifie les exigences du prêteur et je m’assure que le budget comprend aussi les frais de clôture.
La différence entre un dossier bien documenté et un dossier incomplet peut influencer la fluidité de l’approbation.
Des économies personnelles, des placements, le CELIAPP et le RAP à partir d’un REER peuvent aussi contribuer à la mise de fonds. Lorsque les conditions sont respectées, le CELIAPP et le RAP peuvent être utilisés ensemble pour l’achat d’une propriété admissible. Les conditions applicables doivent être vérifiées avant le retrait ou le transfert des sommes.
Les règles des programmes gouvernementaux et des comptes d’épargne peuvent changer. Consultez les sources officielles et validez toujours votre stratégie avant d’utiliser ces fonds.
LES REVENUS QUE J’ANALYSE
Le salaire de base est souvent le point de départ. Il n’est pas toujours le seul revenu admissible.
Selon votre situation, je peux aussi analyser des primes, des commissions, des heures supplémentaires ou d’autres revenus récurrents bien documentés.
Ce qui compte surtout, c’est la stabilité et la preuve. Un revenu variable doit être présenté clairement pour être bien compris par le prêteur.
EXEMPLE PRATIQUE : UN REVENU VARIABLE
Dans un autre scénario fictif, une personne salariée reçoit un salaire de base, mais une partie importante de son revenu vient de primes.
Je compare les preuves disponibles et la régularité des montants. Un prêteur peut retenir une moyenne alors qu’un autre appliquera une méthode différente.
Le dossier n’est pas mauvais. Il doit être présenté à une institution qui comprend bien la structure du revenu.
Pour un travailleur autonome, l’analyse repose sur d’autres documents. J’aborderai ce sujet plus en détail dans un article distinct.
LE CRÉDIT ET LES DETTES
Votre cote de crédit est importante, mais elle ne raconte pas toute l’histoire.
Je regarde aussi vos paiements mensuels, l’utilisation de vos cartes et marges, ainsi que la stabilité générale de votre dossier.
En pratique, vos dettes réduisent votre capacité d’emprunt. Un prêt automobile, une marge de crédit ou un prêt étudiant peut donc limiter le montant disponible pour l’hypothèque, même si votre crédit est bon.
EXEMPLE PRATIQUE : UNE MISE DE FONDS PARTIELLEMENT EMPRUNTÉE
Dans un troisième scénario fictif, un acheteur dispose de 30 000 $ d’épargne, mais souhaite emprunter 10 000 $ pour compléter sa mise de fonds.
Je ne regarde pas uniquement le 40 000 $ disponible. J’ajoute le paiement du nouvel emprunt aux autres obligations et je vérifie l’effet sur le montant admissible.
Parfois, une propriété légèrement moins chère ou une mise de fonds différente produit un résultat plus solide. C’est une question de structure, pas seulement de montant.
LES FRAIS DE CLÔTURE : PRÉVOIR UN REPÈRE SIMPLE
Un budget basé uniquement sur la mise de fonds et le paiement hypothécaire est incomplet.
En pratique, lorsque je prépare un dossier avec mes clients, je leur recommande de prévoir environ 1,5 % du prix d’achat en frais de clôture, en plus de la mise de fonds.
C’est une règle simple que j’utilise souvent pour donner un repère réaliste au premier acheteur.
Ce montant sert notamment à prévoir :
- Les droits de mutation
- Le notaire
- L’inspection
- Les ajustements de taxes
- L’assurance habitation
- Certains frais liés au déménagement ou à la prise de possession
Le montant réel peut varier selon la propriété et la transaction, mais le 1,5 % donne un point de départ clair.
Le type de taux influence aussi le paiement mensuel. J’ai traité ce sujet en détail dans mon article Taux fixe ou taux variable : lequel est vraiment le meilleur choix en 2026 ?.
CE QUE JE VÉRIFIE AVANT VOTRE ACHAT
Avant de vous diriger vers une propriété, j’analyse surtout votre budget réel, la stabilité de vos revenus, la provenance de votre mise de fonds et l’effet de vos dettes sur votre capacité d’emprunt.
Je compare ensuite les options offertes par plus de 20 institutions financières. Le but est de trouver une solution adaptée à votre dossier, et non de forcer votre situation dans un produit unique.
Vous pouvez aussi consulter ma page sur les solutions hypothécaires.
Mon rôle porte sur le financement hypothécaire. Pour une assurance vie, invalidité ou maladies graves, vous devez consulter un professionnel autorisé dans ce domaine.
LE PRIX N’EST PAS LE COÛT RÉEL
Le prix de la propriété ne représente pas à lui seul le véritable coût d’achat. Dans un projet à Montréal, Laval, Saint-Lazare, Vaudreuil-Soulanges, dans les Laurentides ou en Montérégie, il faut aussi considérer les taxes, les frais de copropriété lorsqu’ils s’appliquent, l’entretien, le transport et certains coûts propres à la propriété.
C’est pour cette raison que je regarde toujours le budget global, et pas seulement le prix affiché.
LES ERREURS FRÉQUENTES
Voici les erreurs que je vois le plus souvent chez les premiers acheteurs :
- Commencer les visites avant de connaître son budget réel
- Confondre une préqualification avec une préapprobation
- Oublier de documenter la provenance de la mise de fonds
- Utiliser une marge de crédit sans calculer son effet sur les ratios
- Se limiter au taux affiché d’une seule institution
- Acheter au montant maximal approuvé
- Oublier les droits de mutation et les frais de notaire
- Ne pas prévoir de liquidités après la signature
- Changer d’emploi ou contracter un nouveau prêt avant la clôture
- Négliger les taxes et les frais liés au type de propriété
CE QU’IL FAUT RETENIR
✅ La préparation du dossier doit précéder les visites.
✅ Une préapprobation complète vaut plus qu’un simple calcul en ligne.
✅ Le bon budget n’est pas seulement le maximum approuvé, mais le paiement réellement confortable pour vous.
✅ La provenance de la mise de fonds doit être claire et documentée.
✅ Un don familial, une somme empruntée ou une épargne personnelle n’ont pas le même effet sur l’analyse.
✅ Les revenus, les dettes et le crédit influencent directement votre capacité d’emprunt.
✅ Les frais de clôture doivent être prévus dès le départ, avec un repère simple d’environ 1,5 % du prix d’achat.
✅ Plus de 20 institutions financières peuvent offrir des critères différents pour un même dossier.
Je suis Bianca Beaulne Massé, courtier hypothécaire. Appelez-moi au 514-627-0396.
Vous pouvez aussi m’écrire à biancabmasse@xperto.ca.
Avant de commencer vos visites, connaissez-vous votre budget confortable? Votre mise de fonds est-elle entièrement documentée? Le secteur de Montréal, Laval, Saint-Lazare, Vaudreuil-Soulanges, des Laurentides ou de la Montérégie correspond-il vraiment à votre projet?