« Combien puis-je réellement emprunter? »
C’est l’une des premières questions que vous me posez. La vraie réponse n’est pas un chiffre unique. C’est une fourchette accompagnée d’une mise en garde importante.
Le montant maximal qu’un prêteur accepte n’est pas automatiquement le montant que votre budget peut supporter confortablement.
Lorsque j’analyse votre financement, je distingue toujours deux éléments :
- Le montant maximal qu’un prêteur peut autoriser selon ses critères.
- Le montant qui vous permet de vivre convenablement, de prévoir l’avenir et de garder une marge de sécurité.
C’est cette différence qui doit guider votre décision.
CE QUE LE PRÊTEUR REGARDE
Pour établir votre capacité d’emprunt, j’analyse quatre grands blocs.
1. Le revenu retenu
Le prêteur ne se base pas toujours sur le revenu qui apparaît simplement sur votre relevé bancaire. Il vérifie plutôt le revenu admissible selon le programme, le type d’emploi, la stabilité de vos revenus et les documents disponibles.
Dans le cas d’un travailleur autonome, l’analyse peut être différente. Les documents fiscaux, la structure de l’entreprise et les revenus déclarés doivent être étudiés avec attention. Je vous invite à consulter l’article consacré au travailleur autonome pour mieux comprendre cette réalité.
2. Les dettes existantes
Le prêteur tient compte de vos paiements mensuels actuels. Cela comprend notamment :
- Les prêts automobiles.
- Les prêts étudiants.
- Les soldes de cartes de crédit.
- Les marges de crédit.
- Les prêts personnels.
- Les obligations de pension alimentaire, s’il y a lieu.
Deux personnes ayant le même revenu peuvent donc avoir des capacités d’emprunt très différentes. La différence vient souvent du niveau de leurs paiements mensuels.
3. Les ratios utilisés par les prêteurs
Les prêteurs comparent les coûts liés au logement et l’ensemble de vos dettes avec votre revenu retenu.
L’ABD mesure principalement les coûts liés au logement par rapport au revenu. L’ATD ajoute les autres obligations financières.
Ils analysent notamment :
- Le paiement hypothécaire prévu.
- Les taxes municipales et scolaires.
- Le chauffage.
- Les frais de copropriété, s’il y a lieu.
- Les autres paiements de dettes.
Le prêteur ne calcule pas nécessairement votre capacité avec le taux réellement obtenu. Dans plusieurs situations, la qualification se fait à un taux plus élevé selon le test de résistance applicable. En pratique, le taux de qualification correspond généralement au plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel + 2 %.
Ces calculs servent à déterminer si votre demande respecte les critères du prêteur. Ils permettent d’établir un montant maximal, mais ils ne décrivent pas toujours votre confort financier réel.
4. La mise de fonds et son origine
Je vérifie le montant de votre mise de fonds, mais aussi sa provenance.
Elle peut provenir de votre épargne, d’un don familial admissible, de la vente d’une propriété ou d’une autre source acceptée par le prêteur. Chaque situation doit être documentée clairement.
En plus de la mise de fonds, dans mes simulations, je prévois généralement un minimum d’environ 1,5 % du prix d’achat pour les frais de clôture. Le montant réel peut être plus élevé selon la propriété et la transaction. Cette somme peut couvrir le notaire, l’inspection, les ajustements de taxes, la taxe de mutation et d’autres frais liés à la transaction.
La mise de fonds empruntée peut aussi influencer l’analyse. Elle ajoute une nouvelle obligation mensuelle et peut réduire votre capacité.
CE QUI PEUT RÉDUIRE VOTRE CAPACITÉ
Certains éléments ont un effet direct sur le montant maximal calculé par le prêteur.
Les plus fréquents sont :
- Des dettes comportant des mensualités élevées.
- Une marge de crédit dont le solde et le paiement sont retenus selon les règles du prêteur.
- Un prêt automobile important.
- Un prêt étudiant avec un paiement mensuel élevé.
- Une carte de crédit très utilisée.
- Un revenu variable ou difficile à documenter.
- Des obligations familiales ou de pension.
- Une mise de fonds empruntée.
- De nouvelles demandes de crédit avant l’analyse.
Cela ne signifie pas qu’un dossier est impossible. Mon rôle est de comprendre la situation complète, puis de comparer les solutions disponibles auprès de plus de 20 institutions financières.
CE QUE JE CALCULE DANS VOTRE DOSSIER
Lorsque je prépare votre demande, je ne me limite pas à utiliser une calculatrice en ligne.
Je vérifie concrètement :
- Le revenu retenu selon le programme applicable.
- Les dettes déclarées et leurs mensualités réelles.
- Les soldes et les paiements associés aux cartes et aux marges de crédit.
- Le montant de la mise de fonds.
- La provenance de la mise de fonds.
- Les liquidités disponibles pour les frais de clôture.
- Le paiement hypothécaire selon différents scénarios de taux et de terme.
- Les taxes municipales et scolaires.
- Les frais de copropriété, s’il y a lieu.
- Les dépenses importantes liées à votre situation.
- La marge de sécurité à conserver dans votre budget.
Je compare ensuite votre capacité maximale avec votre réalité quotidienne. Cette étape permet d’éviter une décision basée uniquement sur le montant qu’un prêteur accepte.
CAPACITÉ MAXIMALE OU CONFORT RÉEL?
C’est la distinction la plus importante.
Un prêteur peut approuver un montant qui respecte ses critères. Cela ne veut pas dire que ce montant vous permettra de vivre confortablement.
Votre budget doit aussi tenir compte de ce qui reste après le paiement hypothécaire :
- Les impôts.
- Les taxes municipales et scolaires.
- Le chauffage.
- L’électricité.
- Les assurances.
- Les frais de copropriété.
- L’entretien de la propriété.
- Le transport.
- Les frais de garde.
- Les projets familiaux.
- L’épargne.
- Les imprévus.
Un prêt accordé n’est pas un prêt que vous devez prendre au maximum.
Dans ma pratique, je vois régulièrement des clients qui se concentrent uniquement sur le prix maximal d’achat. Je les invite plutôt à réfléchir à leur quotidien. Souhaitez-vous continuer à voyager? Épargner pour vos enfants? Réduire vos heures de travail? Faire des rénovations? Vous devez intégrer ces projets dans votre décision.
Mon rôle de courtier hypothécaire est de vous aider à comprendre la différence entre ce qui est possible sur papier et ce qui est raisonnable pour votre vie.
UNE ILLUSTRATION SIMPLE
Prenons l’exemple de deux personnes qui ont le même revenu et qui obtiennent le même montant maximal autorisé.
La première personne souhaite acheter une propriété, conserver une importante épargne d’urgence, voyager chaque année et continuer à investir. Son budget confortable sera peut-être inférieur au maximum calculé, car elle veut préserver une marge pour ses projets.
La deuxième personne obtient aussi le même montant maximal autorisé. Elle a toutefois des frais de garde, des activités familiales et des dépenses de transport plus importantes. Même si le prêteur lui accorde le même financement, son budget confortable ne sera pas identique.
Cette illustration ne représente pas un dossier réel. Elle montre simplement que deux personnes pouvant obtenir le même financement ne sont pas obligées d’avoir le même budget confortable.
La bonne question n’est donc pas seulement : « Combien puis-je obtenir? »
Il faut aussi demander : « Quel paiement puis-je assumer sans compromettre ma qualité de vie? »
COMMENT AUGMENTER VOTRE CAPACITÉ
Quelques actions peuvent améliorer votre dossier avant une demande :
- Réduire ou rembourser certaines dettes.
- Éviter de contracter un nouveau prêt avant l’analyse.
- Préparer vos preuves de revenus à l’avance.
- Rassembler les documents liés à votre mise de fonds.
- Augmenter votre mise de fonds si votre situation le permet.
- Vérifier votre dossier de crédit avant de commencer vos démarches.
Lorsque je prépare votre demande, une documentation claire facilite l’analyse. Elle permet au prêteur de comprendre votre situation et d’évaluer votre dossier selon le programme approprié.
LES ERREURS FRÉQUENTES
Voici les erreurs que je vous recommande d’éviter :
- Magasiner une propriété avant de faire analyser votre capacité.
- Utiliser le maximum autorisé comme budget d’achat.
- Oublier les frais de clôture.
- Compter sur un revenu qui n’est pas documenté.
- Sous-estimer les taxes, le chauffage ou l’entretien.
- S’endetter pendant la démarche.
- Choisir une propriété sans conserver de marge de sécurité.
- Comparer uniquement le taux sans regarder les conditions du prêt.
Pour mieux comprendre les conditions liées au choix d’un financement, consultez aussi mon article sur le taux fixe ou variable.
Vous pouvez également consulter mes solutions hypothécaires pour voir les différentes façons dont je peux vous accompagner.
Les articles sur les premiers acheteurs et le travailleur autonome complètent aussi cette série. Ils abordent des situations particulières qui demandent une préparation adaptée.
LES POINTS À RETENIR
- Le montant maximal autorisé n’est pas nécessairement le montant confortable.
- Le revenu retenu dépend du programme, des documents et du prêteur.
- Les dettes et leurs mensualités réduisent votre capacité.
- La provenance de la mise de fonds doit être démontrée.
- Un minimum d’environ 1,5 % du prix d’achat pour les frais de clôture reste un repère pratique, en plus de la mise de fonds.
- Une marge de sécurité doit rester dans votre budget.
- Je compare les options auprès de plus de 20 institutions financières.
- La vraie question n’est pas seulement « combien puis-je emprunter? »
- La question essentielle est : « Quel montant me permet de rester confortable? »
Je suis Bianca Beaulne Massé, courtier hypothécaire.
Pour discuter de votre situation, appelez-moi au 514-627-0396 ou écrivez-moi à biancabmasse@xperto.ca.
Quel montant souhaitez-vous réellement consacrer à votre logement chaque mois? Quels projets voulez-vous continuer à financer après votre achat? Quelle marge de sécurité vous permettrait d’avancer avec confiance?