Vous pensez que la prime SCHL, Sagen ou Canada Guaranty protège votre famille si vous perdez votre revenu?
C’est une confusion très fréquente. Pourtant, l’assurance prêt hypothécaire et l’assurance vie ou invalidité hypothécaire n’ont pas le même objectif.
La première protège principalement le prêteur. La seconde peut vous protéger, vous et vos proches.
Voici ce que vous devez savoir avant de signer.
CE QUE C’EST ET QUI EST PROTÉGÉ
L’assurance prêt hypothécaire est une assurance contre le défaut de paiement.
Elle protège principalement le prêteur, comme une banque ou une caisse, si l’emprunteur ne respecte plus ses obligations hypothécaires. Elle ne paie pas vos versements si vous tombez malade. Elle ne remplace pas votre salaire. Elle ne verse pas automatiquement d’argent à votre famille.
Les principaux assureurs sont :
- La Société canadienne d’hypothèques et de logement, la SCHL
- Sagen
- Canada Guaranty
La SCHL explique que cette assurance protège le prêteur si vous êtes incapable d’effectuer vos paiements.
Dans ma pratique de courtier hypothécaire, c’est l’une des confusions que je corrige le plus souvent : payer une prime SCHL, Sagen ou Canada Guaranty ne veut pas dire que vous détenez une protection personnelle pour votre famille.
QUAND ELLE EST GÉNÉRALEMENT REQUISE
L’assurance prêt hypothécaire est généralement requise lorsque votre mise de fonds représente moins de 20 % du prix d’achat.
Elle s’applique surtout aux prêts dits « assurés » ou « à ratio élevé ». Pour ce type de financement, la propriété admissible doit actuellement être d’une valeur inférieure à 1,5 M$.
Les critères peuvent varier selon le prêteur, le programme et l’assureur. Mon rôle consiste à analyser la structure du dossier et à déterminer les options appropriées. J’ai accès à plus de 20 institutions financières, ce qui me permet de vérifier où votre financement cadre le mieux. Un dossier qui ne correspond pas aux critères d’une institution n’est pas automatiquement un mauvais dossier.
Pour préparer votre dossier, consultez ma page sur les solutions hypothécaires.
COMMENT LA PRIME EST CALCULÉE ET AJOUTÉE AU FINANCEMENT
La prime est calculée principalement selon le rapport prêt-valeur.
Ce rapport compare le montant du prêt avec la valeur ou le prix de la propriété. Plus le prêt représente une grande proportion de la valeur de la maison, plus la prime est généralement élevée.
Voici un aperçu des taux de prime publiés par la SCHL pour un prêt résidentiel standard :
| Rapport prêt-valeur | Prime sur le montant total du prêt |
|---|---|
| 65 % ou moins | 0,60 % |
| 65,01 % à 75 % | 1,70 % |
| 75,01 % à 80 % | 2,40 % |
| 80,01 % à 85 % | 2,80 % |
| 85,01 % à 90 % | 3,10 % |
| 90,01 % à 95 % | 4,00 % |
| 90,01 % à 95 % avec mise de fonds non traditionnelle | 4,50 % |
Ces taux correspondent au barème standard publié par la SCHL pour les prêts propriétaires-occupants. Des conditions, surprimes ou programmes particuliers peuvent modifier la prime applicable. Par exemple, une période d'amortissement supérieure à 25 ans peut entraîner une surprime. Le montant exact doit être confirmé selon le dossier et le programme applicable. Les offres varient selon le produit, l’assureur, le prêteur et la situation de l’emprunteur.
La prime ne correspond pas à un pourcentage du prix total de la propriété. Elle est calculée sur le montant du prêt.
Dans plusieurs dossiers, la prime peut être ajoutée au montant du prêt hypothécaire.
Prenons un exemple simple :
- Prix d’achat : 400 000 $
- Mise de fonds : 40 000 $
- Montant du prêt avant assurance : 360 000 $
- Rapport prêt-valeur : 90 %
- Prime indicative : 3,10 %
- Prime d’assurance : 11 160 $
- Montant du prêt après ajout de la prime : 371 160 $
Vous ne devez donc pas nécessairement payer la prime complète comptant. Toutefois, si elle est ajoutée au prêt, vous la remboursez avec vos versements et vous payez des intérêts sur ce montant.
Au Québec, la taxe de vente applicable à la prime doit être prévue séparément dans les liquidités de la transaction. Elle ne peut pas être ajoutée au prêt assuré.
CE QU’ELLE NE COUVRE PAS
L’assurance prêt hypothécaire ne couvre généralement pas :
- Vos paiements si vous perdez votre emploi
- Votre salaire en cas d’invalidité
- Le solde de votre prêt en cas de décès
- Les dépenses de votre famille
- Les réparations de votre propriété
- Les dommages causés à votre maison
- Les difficultés financières personnelles
Elle ne remplace pas une assurance vie, une assurance invalidité ou une assurance habitation.
Son objectif consiste à indemniser le prêteur selon les modalités de la police, pas à vous offrir une protection personnelle.
LA DIFFÉRENCE AVEC UNE ASSURANCE VIE, INVALIDITÉ OU MALADIES GRAVES
Voici la différence essentielle :
| Type d’assurance | Protège principalement | Déclenchement | Caractère |
|---|---|---|---|
| Assurance prêt hypothécaire SCHL, Sagen ou Canada Guaranty | Le prêteur | Défaut de paiement | Généralement obligatoire si mise de fonds sous 20 % |
| Assurance vie hypothécaire | L’emprunteur et sa famille | Décès | Facultative |
| Assurance invalidité hypothécaire | L’emprunteur et sa famille | Invalidité couverte | Facultative |
| Assurance maladies graves | L’emprunteur et sa famille | Diagnostic couvert | Facultative |
L’assurance vie hypothécaire peut servir à rembourser le solde du prêt en cas de décès. L’assurance invalidité peut aider à couvrir certains versements pendant une période d’invalidité. L’assurance maladies graves peut prévoir une prestation selon les conditions de la police.
Ces protections ne sont pas incluses automatiquement dans la prime d’assurance prêt hypothécaire.
Elles sont aussi différentes d’une assurance vie individuelle. Avec une assurance vie individuelle, vous choisissez généralement vos bénéficiaires. La prestation peut ensuite servir à rembourser l’hypothèque, remplacer un revenu ou couvrir d’autres besoins familiaux.
Dans mon rôle de courtier hypothécaire, je vous aide à distinguer le coût et la fonction de l’assurance prêt hypothécaire dans votre financement. Pour le choix d’une protection en assurance de personnes, comme l’assurance vie, invalidité ou maladies graves, un professionnel autorisé en assurance pourra vous conseiller selon votre situation.
L’Agence de la consommation en matière financière du Canada explique clairement la différence.
En résumé, retenez surtout ceci :
- La prime SCHL, Sagen ou Canada Guaranty protège principalement le prêteur.
- Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, cette assurance peut être requise et sa prime peut généralement être ajoutée au prêt.
- Elle ne remplace pas une assurance vie, invalidité ou maladies graves.
Consultez aussi mes solutions hypothécaires pour structurer les prochaines étapes de votre projet.
Je suis Bianca Beaulne Massé, courtier hypothécaire. Vous pouvez me joindre au 514-627-0396 ou à l’adresse biancabmasse@xperto.ca.
Votre mise de fonds est-elle inférieure à 20 %? Savez-vous exactement ce que couvre la prime demandée dans votre financement? Avez-vous besoin de distinguer clairement l’assurance du prêt et la protection de votre famille?